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象山县汽车轮渡有限公司与浙江利明人防设备有限公司海域使用权纠纷一案
新闻来源:宁波海事法院   发布人:宁波海事法院   点击率:2918   发布日期:2018.12.05

 

 宁波海事法院

 

 民事判决书

 

2018)浙72民初1042

 

原告(反诉被告):象山县汽车轮渡有限公司,住所地象山县石浦镇兴港路94-1号。

法定代表人:董建良,该公司董事长。

委托诉讼代理人:陈光平,浙江象港律师事务所律师。

被告(反诉原告):浙江利明人防设备有限公司,住所地象山县滨海工业园金港路9号。

法定代表人:周林伟,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:胡旦峰,浙江红邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郭安寿,浙江红邦律师事务所律师。

象山县汽车轮渡有限公司(以下简称轮渡公司)与浙江利明人防设备有限公司(以下简称利明公司)海域使用权纠纷一案,本院于2018614日立案后,依法适用简易程序,利明公司于同年629提出反诉,本院审查后予以受理;因案情复杂,本案转为普通程序审理,于同年81召集庭前会议,并于同年1019公开开庭进行了审理。轮渡公司的委托诉讼代理人陈光平利明公司的委托诉讼代理人胡旦峰、郭安寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

轮渡公司向本院提出诉讼请求:判令利明公司支付2017年度租金87万元及违约金261000元。事实和理由:2016522,轮渡公司与利明公司签订象山县国有资产租赁合同,约定租赁范围:象山县贤庠镇西泽(海下)轮渡公司的房屋建筑面积约为3241.63㎡,土地使用权7375.73㎡,海域使用权122000㎡,码头主趸船50×12×1艘,副趸船38×8×2艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备;租赁期限自20165222019821,其中租赁前三个月为筹备期;年租金87万元,每年租金须于当年87日前一次性全额支付等。合同签订后,利明公司支付了第一年租金87万元,2017年租金至今未付。

利明公司答辩称,1、利明公司接受租赁资产后不久,附近村民即开始闹事,导致利明公司不能进行改造施工,亦无法作经营性使用,时间达18个月,此纠纷根本原因在于涉案租赁资产土地权属不清且轮渡公司始终未能解决,轮渡公司在合同履行过程中的不当行为导致轮渡公司签订合同目的不能实现,利明公司已反诉解除合同,故无须支付2017年度租金;2、违约金诉请缺乏前提基础,轮渡公司违约在先,且违约金约定过高。

利明公司向本院提出反诉请求:1、解除其与轮渡公司间的国有资产租赁合同(自合同签订之日起);2、判令轮渡公司返还2016年度租金87万元;3、判令轮渡公司赔偿损失3027100元。事实和理由:20165月,利明公司通过公开招租形式拍得轮渡公司资产承租权,并于同年522与轮渡公司签订资产租赁合同,约定:轮渡公司将其位于象山县贤庠镇西泽(海下)建筑面积约为3241.63㎡房屋、7375.73㎡的土地使用权、122000㎡海域使用权、50×12码头主趸船1艘、38×8副趸船2艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备租赁给利明公司,用于交通运输、港口经营、综合办公、堆场仓储等经营活动;租赁期限自20165222019821,其中租赁前三个月为筹备期,年租金87万元;合同须双方及象山县国资办签字或盖章后生效。但象山县国资办未签字或盖章,合同至今未生效。合同签订后,利明公司在三个月的筹备期内着手对租赁物进行改造、建设,20166月开始整顿场地、着手回填消防通道。然而,20166月底起,西泽码头附近贤庠镇海下村村民即以租赁物权属问题阻挠利明公司改造施工,并强行阻止利明公司进一步施工。利明公司立即向轮渡公司反映该情况,要求其理清土地权属问题,平息事态。但轮渡公司一直未能提供土地使用权的有效文件,导致事态进一步升级,利明公司不得不停止改造施工工作。为尽早使用租赁以生产经营,利明公司多次要求轮渡公司及相关部门处理村民闹事行为,但一直未能得到解决。20171129,经公安部门派出警力强行清场才平息事态,前后长达18个月,利明公司无法实现合同目的。村民滋事期间,利明公司于2017219购入建筑用砂1022吨,因村民阻挠,致利明公司直至20171129才得以运出,期间损耗246吨。另外,考虑到利明公司及其关联企业用砂需要,2017610在轮渡公司董事黄伦敏确认已与村民协调好后,利明公司又购入15000吨建筑用砂;不料又遭村民阻挠,该批建筑用砂无法在西泽码头靠岸短驳而转运至毛湾、白岩山等码头靠岸驳运,致利明公司损失巨额运费。

轮渡公司答辩称,1、附近村民闹事起因是利明公司门卫及民工均为海墩村村民,利明公司未向这些门卫及民工发放工资, 201610月其知悉利明公司存在违章建筑后,以此为由闹事,利明公司不能正常使用租赁物的责任在其本身而非轮渡公司,故利明公司无权解除租赁合同,要求返还87万元租金缺乏法律依据;2、利明公司主张的损失3027100元,绝大部分系其擅自建造违章建筑产生,部分为改造租赁资产必然产生的费用,其他损失则系利明公司虚构,均应予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。当事人对国有资产租赁合同无异议,本院予以确认并在卷佐证。

对轮渡公司提供的其余证据,利明公司质证如下:证据2情况说明的真实性无异议,合法性有异议,该说明不具法律效力,合同是否生效应以相关约定为准;证据3工作情况通报的真实性、合法性、关联性无异议,证明目的有异议,该部分违章建筑涉及租赁物北边临海旅客通道外海域部分,不涉及其他改造部分,且该处违章建筑改造前利明公司已与轮渡公司协商,轮渡公司口头表示同意;证据4地块总平面图、证据5房产证及土地使用权证的真实性、合法性、关联性均无异议,但涉案租赁合同签订过程中,轮渡公司未向利明公司出示过,亦未向利明公司描述过土地范围,轮渡公司亦未向滋事村民提供,涉案土地使用权是否与村民存在争议利明公司无从知悉,但滋事村民始终以土地权属不清滋事,且轮渡公司一直给予村民赞助,应存在多占用村民土地的情况。

对利明公司提供的其余证据,轮渡公司质证如下:证据2照片五张、证据3报警受理回执单的真实性无异议,关联性及证明目的有异议,该组照片仅可证明利明公司与村民产生矛盾,不能证明双方矛盾系土地权属不清引发;证据4现场照片的真实性无异议,关联性有异议,该组照片均为利明公司违章建筑照片,不能证明其证明目的;证据5短信记录、证据6照片真实性无异议,关联性及证明目的有异议,证据6照片中人员为轮渡公司员工,其到现场系因抗台架起引桥需要;证据7收款收据、证据8送货单的真实性无异议,关联性有异议,建筑用砂未运出、船舶不能靠驳与村民滋事无因果关系;证据9工程造价咨询报告书、证据10协议书的真实性、合法性、关联性均有异议,均系针对利明公司违章建筑,建筑费用与轮渡公司无关;证据11保险费发票真实性无异议,关联性有异议,利明公司负有支付保险费义务。

对本院依职权调取的象山县公安局西泽边防派出所笔录,轮渡公司无异议,但认为海下村村民关于轮渡公司多占该村土地的陈述与事实不符。利明公司亦无异议,认为徐锡钦、贺春裕、陈振权、盛万明的陈述可证明利明公司承租涉案租赁物后,因轮渡公司未妥善解决与海墩村间的土地权属争议,引发海墩村村民闹事,导致利明公司无法正常使用租赁物,合同目的不能实现;黄伦敏的陈述可证明涉案租赁物确有部分土地属于海墩村,该村村民以土地权属问题为由自2016105日开始到西泽码头闹事,具体为堵塞道路、不让车辆通行。

本院经审查认为:轮渡公司提供的证据2情况说明,加盖了象山县国有资产管理局公章,予以认定;证据3工作情况通报,利明公司对真实性无异议,予以认定;证据4地块总平面图、证据5房产证及土地使用权证,证据5房产证及土地使用权证系原件,且利明公司对真实性无异议,予以认定。

利明公司提供的证据2照片五张、证据3报警受理回执单,轮渡公司对真实性无异议,予以认定;证据4现场照片,无拍摄时间,不能证明停工系因违章建筑还是村民滋事,不予认定;证据5短信记录、证据6照片,轮渡公司对真实性无异议,予以认定,证明目的另行评析;证据7收款收据,虽系原件,但未记载建筑用砂数量,利明公司亦未提供其他证据证明损耗量,不能证明其证明目的,不予认定;证据8送货单,虽系原件,但收货单位为宁波天扬新型建材有限公司,收货时间自201766持续至1027,与利明公司所称的于2017610购入建筑用砂15000吨相矛盾,且利明公司未提供其他证据证明其遭受运输损失120000元,不能证明其证明目的,不予认定;证据9工程造价咨询报告书、证据10协议书、证据11保险费发票,均系原件,轮渡公司对真实性亦无异议,予以认定,证明目的另行评析。

象山县公安局西泽边防派出所笔录,系双方当事人无法自行取得情况下,本院依职权调取,予以认定。

根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据,本院认定下列事实:

20165月,利明公司通过公开招租形式拍得轮渡公司资产租赁权,双方于同年522日签订象山县国有资产租赁合同一份,约定:出租资产坐落于象山县贤庠镇西泽(海下)轮渡公司的房屋建筑面积约为3241.63㎡,土地使用权7375.73㎡,海域使用权122000㎡,码头主趸船50×121艘,副趸船38×82艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备;租赁期限自20165222019821,其中租赁前三个月为利明公司筹备期;利明公司承诺租用该资产用于交通运输、港口经营、综合办公、堆场仓储等经营活动使用,除双方另有约定,利明公司不得任意改变经营用途和租赁设施,利明公司对该房屋及设施进行改造的,需经轮渡公司同意并确认,投入费用由利明公司自行解决;租金87万元/年,按年结算,第一年租金按招租中标价缴付指定账户,第二年起的租金利明公司于87前一次性全额支付;轮渡公司应在签订合同后十日内,向县国有资产管理办公室办理备案手续;租赁期间,利明公司须按照国家各项规章制度进行经营,发生违法违纪事件或生产安全事故,由利明公司自行负责;租赁期间,利明公司负责投保,保险费由利明公司承担;有下列情形之一的,一方可书面通知另一方单方解除合同,违法合同的一方,应支付另一方年租金的30%作为违约金……4.利明公司逾期不支付租金超过1个月的;自20165222016821作为利明公司设备安装、业务用房装饰和经营手续审批等的筹备期;本合同须经双方及县国资办签字或盖章后生效等。利明公司已支付第一年租金87万元,并通过宁波天扬新型建材有限公司支付第一年保险费90688元。

利明公司未经轮渡公司同意,接受租赁资产后即对租赁资产进行改造,欲改造为餐饮住宿场所,改造建筑的北侧临海通道部分超出租赁资产土地使用权范围,另有部分建筑占用了消防通道。象山县有关部门发现利明公司存在建造违章建筑后,责令其于2016824日前自行拆除,利明公司按期予以拆除。后利明公司将租赁资产用于建筑用砂相关生产经营活动。象山县贤庠镇海墩村村民以西泽轮渡码头不当占用该村土地为由,于2016105日、201745日左右、2017430日、2017610日到该码头闹事,并于201742日以象山县贤庠镇海墩村海下老年协会名义在该码头张贴告知:凡属海墩村,原海下村集体所有的土地绝不允许任何单位或个人侵占和侵权行为。现海下老年协会告知,原西泽轮渡公司所属范围的承包人,马上停止侵占我村土地和侵权行为,否则一切后果由侵权人负责。因村民反映问题未得到解决,2017610日后,利明公司停止建筑用砂相关生产经营活动。利明公司分别于20174296101120报警,但纠纷未根本解决。20171129,象山县多部门联合对村民围堵西泽轮渡码头大门行为进行处置,之后村民未再围堵码头大门。

另查明,轮渡公司租赁给利明公司的土地面积为11105.15平方米,经相关部分发证核准的土地使用权面积为7563.15平方米,另3542平方米土地系轮渡公司自行填海而来,未办理合法手续。海墩村村民在公安机关笔录中多次陈述轮渡公司侵占了该村土地,现轮渡公司将西泽轮渡码头租赁给利明公司并收取租金,其有权获取部分租金。

本院认为,本案纠纷产生于轮渡公司、利明公司履行涉案租赁合同过程中,且《最高人民法院民事案由规定》第七部分海事海商纠纷中无海域使用权纠纷这一案由,故本案应界定为海事海商纠纷。涉案租赁合同系轮渡公司通过公开招投标形式与利明公司签订,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害社会公共利益,虽约定应经象山县国资办签字或盖章后生效,但象山县国有资产管理局已书面确认该租赁合同无须报经签证认可,并认可该合同,故该合同依法成立并生效。根据双方诉辩意见,本院对本案的争议焦点归纳并评析如下:

一、关于涉案租赁合同解除问题

利明公司认为,其接受租赁资产后,附近村民即开始以土地权属不清闹事,期间长达18个月,致其无法正常经营,储存、运输建筑用砂及将租赁资产改造为餐饮住宿项目的合同目的均无法实现,其有权自涉案租赁合同签订时解除合同;轮渡公司则认为,村民闹事原因在于利明公司,20174月前事态并不严重,利明公司改造租赁资产未经其同意,属违章建筑,故其未违约,利明公司无权解除涉案租赁合同。

本院经审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方可解除合同。利明公司庭审中陈述其订立涉案租赁合同的目的有二:储存、运输建筑用砂及将租赁资产改造为餐饮住宿项目。按涉案租赁合同约定,对租赁资产进行改造,须经轮渡公司同意,利明公司未举证证明其改造行为已取得轮渡公司同意;且其改造行为存在超出土地使用权范围、侵占消防通道情形,被象山县有关部门责令拆除,故此一合同目的不能实现不可归咎于轮渡公司。

至于涉案租赁资产土地权属问题,利明公司未举证证明存在权属不清状况,村民虽有围堵码头大门、不让运输车辆通行行为,但张必苗陈述利明公司于2017610日停止经营,20171129日经象山县有关部门现场处置后村民未再采取上述行为,即利明公司于2017610日前未受根本影响,20171129日后已不受影响。涉案租赁资产交接后至201769日、20171130日至今,均由利明公司占有,可用于储存、运输建筑用砂,故其关于因合同目的不能实现要求自涉案租赁合同签订之日起解除的主张,既与事实不符,亦缺乏法律依据,不予支持。利明公司无权解除涉案租赁合同,即无权要求轮渡公司返还2016年度租金87万元及保险费10万元,对利明公司该项诉请,不予支持。

二、关于租金及违约金

关于村民滋事原因,轮渡公司称系利明公司拖欠工资及存在违章建筑,但未举证证明,象山县公安局西泽边防派出所笔录中亦无此方面记载,故对轮渡公司的说法,不予采纳。利明公司称系轮渡公司之前给予村民补助,现其未给予村民补助故村民滋事,但未举证证明,对该说法,亦不予采纳。根据象山县公安局西泽边防派出所笔录,本院认定村民滋事原因为村民认为西泽轮渡码头侵占了其土地,现轮渡公司将该码头出租营利,村民有权获得部分租金。

《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。利明公司作为承租人,对村民滋事并无过错,并已按《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第二款规定,于村民滋事时及时通知轮渡公司,轮渡公司对村民该主张未能妥善处理,致使利明公司于2017610日至1129日期间内不能使用涉案租赁资产,该期间内租金利明公司有权不予支付。考虑到村民另有多次滋事行为,本院酌定利明公司有权不予支付租金的期限为六个月。故对轮渡公司要求利明公司支付2017年度租金87万元的诉请,本院支持435000元。

轮渡公司另主张违约金261000元,利明公司抗辩约定过高,要求调整,但未举证证明轮渡公司因其未按期支付租金遭受损失的金额,考虑到利明公司六个月未能正常使用涉案租赁资产的情况,结合双方过错程度,根据公平原则和诚实信用原则,酌定按未付租金10%的比例予以保护,即43500元。

三、关于利明公司主张的损失

2016年度保险费10万元外,利明公司另主张20项损失,其中第2项招租佣金42000元,第5项小码头移位、保养、维修费40000元,第10项审批许可证、资料、施设费10000元,第15项网络费用3000元,系利明公司签订、履行涉案租赁合同所生费用,且其未举证证明已实际支付,均不予支持。第16项建筑用砂损耗损失24600元,第1715000吨建筑用砂运费损失120000元及堆存费7500元,第21项建筑用砂差价1500000元,均系利明公司自行估算,无相应证据支撑,均不予支持。其余13项损失,利明公司亦未举证证明实际发生金额,且均为擅自改造租赁资产费用,与轮渡公司无涉,亦不予支持。

综上,轮渡公司诉请的租金及违约金,部分合理,予以支持;利明公司诉请返还租金、保险费并赔偿损失,缺乏事实基础及法律依据,予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

一、被告(反诉原告)浙江利明人防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)象山县汽车轮渡有限公司2017年度租金435000元及违约金43500元,合计478500元;

二、驳回原告(反诉被告)象山县汽车轮渡有限公司的其余诉讼请求;

三、驳回被告(反诉原告)浙江利明人防设备有限公司的诉讼请求。

本诉案件受理费14979元,由象山县汽车轮渡有限公司负担8639元、浙江利明人防设备有限公司负担6340元;反诉案件受理费19985元,由浙江利明人防设备有限公司负担。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省高级人民法院。

 

 

              姚雪锋

              杨世民

      周雪良

 

                            

 

一八年十一月五日

            

代书           叶奉瑛

 

 

 

【附录一】证据目录

 

轮渡公司:

证据1、国有资产租赁合同,用以证明其与利明公司的权利义务约定。

证据2、象山县国有资产管理局出具的情况说明,用以证明2016年通过公共资源公开拍租的标的物仅须备案,故涉案租赁合同合法有效。

证据3、工作情况通报;

证据4、地块总平面图;

以上证据34,用以证明利明公司建设工程为违章建筑。

证据5、房产证、土地使用权证,用以证明涉案房产、土地使用权权属清楚。

利明公司:

证据1、象山县国有资产租赁合同,证明该合同未生效。

证据2、照片五张,用以证明轮渡公司未能及时处理土地权属争议,导致海墩村村民滋事,利明公司订立合同目的无法实现。

证据3、报警受理回执单,用以证明因村民滋事利明公司多次报警。

证据4、现场照片十三张,用以证明村民滋事导致利明公司改建工程被迫停工。

证据5、短信记录,用以证明因轮渡公司未及时处理与村民的土地权属争议,利明公司只得向象山县领导求助。

证据6、照片两张,用以证明20171129清场后,仍有村民滞留现场妨碍利明公司使用租赁物。

证据7、收款收据一份,用以证明利明公司于2017219购入建筑用砂1022吨,于同年1129清场后才得以运出,建筑用砂损耗2.46吨,损失金额24600元。

证据8、送货单108324份,用以证明经与轮渡公司董事黄伦敏确认后,利明公司购入建筑用砂15000顿,因村民滋事无法在西泽码头靠驳而转运至毛湾码头,致利明公司损失运费120000元。

证据9、工程造价咨询报告书,用以证明利明公司对租赁物实施改造须投入建设成本529462元。

证据10、协议书,用以证明利明公司为配套使用租赁物向他人租赁水塘,年租金1000元,因村民滋事无法使用遭受损失。

证据11、保险费发票,用以证明利明公司为涉案租赁物投保支出保险费90688元。

本院依职权调取证据:

象山县公安局西泽边防派出所笔录。

【附录二】法律依据

 

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第二百二十六条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十八条  因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的
过分高于造成的损失

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

……

 

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